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江苏省城市房地产交易管理条例(草案)
发布时间: 2005/1/5 15:24:57 被阅览数: 1972 次
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江苏省城市房地产交易管理条例(草案)

[加入时间:2004-4-23 阅读次数:40]


 

第一条 为加强城市房地产交易的管理,规范城市房地产交易行为,维护房地产交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 在本省行政区域内的城市规划区国有土地上从事房地产交易,实施房地产交易管理,应当遵守本条例。
  本条例所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

  第三条 以出让或者划拨方式取得的国有土地使用权转让、抵押、出租,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《江苏省土地管理条例》规定的条件和要求。

  第四条 房地产交易应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。

  第五条 省人民政府建设行政主管部门、土地管理部门依照省人民政府规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理本省行政区域内房地产交易工作。
  市、县(市)人民政府房产管理部门负责本行政区域内房地产交易活动的监督管理工作。
  工商、财政、税务、物价、人民银行等有关部门依照各自的职责分工,共同做好与房地产交易有关的管理工作。

  第六条 县级以上地方人民政府及其有关部门办理房地产交易手续,应当公开条件,简化程序,提高效率,方便当事人。
  经省人民政府确定,市、县(市)人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以在本市、县(市)行政区域内制作、颁发统一的房地产权证书,依法将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。

第二章 房地产转让

  第七条 房地产转让,包括下列情形:
  (一)房地产买卖;
  (二)房地产交换;
  (三)房地产赠与;
  (四)其他以合法方式将房地产转移给他人的情形。

  第八条 转让房地产,除法律另有规定外,应当按照下列程序进行:
  (一)房地产转让当事人签订书面转让合同;
  (二)房地产转让当事人在转让合同签订后的三十日内,持房屋所有权证书、国有土地使用权证书、契税完税凭证、当事人合法证明、转让合同,向房产管理部门提出房屋权属转移登记申请;
  (三)房产管理部门审查当事人提交的有关材料,对符合前项规定的,予以受理,并按照法律、法规和省级以上人民政府及其财政、价格主管部门的规定收取有关费用;不予受理或者需要补充材料的,应当在收到申请之日起三个工作日内告知当事人,并说明理由;
  (四)房产管理部门应当在受理房地产转让当事人房屋权属转移登记申请后二十个工作日内,核准登记并颁发房屋所有权证书;
  (五)房地产受让人领取房屋所有权证书后,应当凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记,交纳土地管理相关费用。

  第九条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让,配套使用的房屋附属设施、设备及共用部位不得单独分割转让。

 第十条 现售商品房的,房地产开发企业应当持下列文件向当地市、县(市)房产管理部门申请房屋权属登记,取得房屋所有权证书或者登记证明文件后,方可进行销售:
  (一)房地产开发企业的法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
  (二)已交付全部土地出让金,取得土地使用权证书;
  (三)建设工程规划许可证和施工许可证;
  (四)已通过竣工验收的证明;
  (五)房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告;
  (六)法律、法规规定的其他文件。

  第十一条 预售商品房的,房地产开发企业应当持下列文件向当地市、县(市)房产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》后,方可进行预售:
  (一)已交付全部土地出让金,取得土地使用权证书;
  (二)建设工程规划许可证和施工许可证;
  (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
  (四)已确定施工进度和竣工交付日期并落实了市政、公用和公共设施的配套计划的证明;
  (五)与物业管理企业签订的前期物业管理服务合同;
  (六)法律、法规规定的其他文件。
  房产管理部门应当定期公布《商品房预售许可证》发放信息,并不得拒绝查询。

  第十二条 商品房预售人与预购人应当依法签订商品房预售合同。
  商品房预售人应当在预售合同签订后三十日内,持预售合同向房地产所在地的市、县(市)房产管理部门和土地管理部门登记备案。

  第十三条 房地产开发企业销售商品房的,应当向购房人明示所售商品房的套内面积和分摊的共有面积,并明确分摊面积的范围。按照《房产测量规范》不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备,属于购房人所有。

  第十四条 房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料,内容应当真实、合法、科学、准确。对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项,购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中约定。
  商品房预售广告应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

  第十五条 商品房预售,实际交付的面积应当以房屋所有权证载明的产权登记面积为准。产权登记面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式,由当事人双方在预售合同中载明;当事人双方未在预售合同中载明的,适用下列规定:
  (一)产权登记面积超出预售合同约定面积的,超出面积不足百分之一的部分,由预购人据实补交房价款;超出面积达到或者超过百分之一的部分,产权归预购人所有,预购人并可以不支付该部分的房价款;
  (二)产权登记面积小于预售合同约定面积的,预售人应当退还预购人多付的房价款,并向预购人支付该部分房价款的利息;但当产权登记面积小于预售合同约定面积达到或者超过百分之三时,预购人有权退房,并有权要求预售人赔偿损失。

  第十六条 房地产开发企业向购房人交付商品房时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并按照国家规定承担保修责任。

第三章 房地产抵押

  第十七条 合法拥有的房地产、在建工程以及贷款预购的商品房,可以设定抵押权。

  第十八条 下列房地产不得抵押:
  (一)社会公益设施;
  (二)房地产权属不明或者有争议的;
  (三)被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物;
  (四)依法被查封、扣押、监管的;
  (五)县级以上人民政府依法收回土地使用权的;
  (六)共同共有房地产未经其他共有人书面同意的;
  (七)已依法公告列入拆迁范围的房地产;
  (八)法律、法规规定不得抵押的其他房地产。

  第十九条 房地产抵押,应当按照下列程序办理:
  (一)房地产抵押人和抵押权人签订书面抵押合同;
  (二)当事人在合同签订后的三十日内,持房屋所有权证书、土地使用权证书(以贷款预购的商品房设定抵押或者以在建工程设定抵押的,提供已生效的预售合同以及其他有权设定抵押权的文件与证明材料等)、当事人的合法证明、主合同和抵押合同、抵押房地产价格的证明资料,向房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门提出抵押物登记申请;
  (三)房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门应当在受理房地产抵押物登记申请之日起七个工作日内,核准抵押物登记并颁发房屋他项权证书或者抵押物登记证明。
  房地产抵押合同,自抵押物登记之日起生效。

  第二十条 以在建工程设定抵押的,其担保的债务以该房地产项目已完工部分的价值为限。
  在建工程在债务履行期限内竣工的,在抵押当事人办理权属登记的同时,登记机关应当将在建工程抵押物登记转为房地产抵押物登记,并告知抵押当事人。

  第二十一条 以贷款预购商品房抵押的,应当符合下列规定:
  (一)抵押的预购商品房合同由抵押权人收存;
  (二)预购商品房抵押后,商品房预售合同双方不得擅自转让、变更、解除、终止商品房预售合同;
  (三)房屋在抵押期间竣工交付的,预购人在办理权属转移登记的同时办理抵押物登记手续。

  第二十二条 抵押已出租的房屋时,抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人,同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后,原租赁合同继续有效。
  抵押人将已抵押的房地产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

  第二十三条 房地产抵押需要价格评估的,由有资质的房地产价格评估机构进行价格评估。

  第二十四条 抵押权变更或者抵押物灭失的,抵押人和抵押权人应当在抵押权变更或者抵押物灭失之日起十五日内向原登记机关办理变更或者注销登记。

第四章 房屋租赁

  第二十五条 有下列情形之一的房屋,不得出租:
  (一)已建成的房屋无房屋所有权证的;
  (二)共有房屋未取得其他共有人书面同意的;
  (三)依法被查封、扣押、监管的;
  (四)经鉴定属于危险房屋不能继续使用的;
  (五)改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的;
  (六)法律、法规、规章规定禁止出租的其他情形。

  第二十六条 高层建筑已部分建成,已经取得国有土地使用权证书、建设工程规划许可证,并且该部分建筑已通过竣工验收,经建设行政主管部门会同房产管理部门确认,符合房屋安全使用条件的,可以出租该建筑已建成的部分。

  第二十七条 公有住房和廉租房租金按照国家和省有关规定执行,其他房屋租金由租赁双方协商议定。
  以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建设的房屋首次出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法按照国务院的规定执行。

 第二十八条 房屋租赁合同当事人应当在签订合同后三十日内,持房屋所有权证书、房屋租赁合同和当事人合法证明,向市、县(市)房产管理部门申请登记备案。当事人要求出具备案登记证明的,房产管理部门应当及时出具。

  第二十九条 承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋,并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。
  承租人需要拆改、装修承租房屋或者增加附属设施、设备的,应当书面征得出租人同意,其中须经有关部门审批的,应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
  租赁期限届满,出租人同意保留装修的部分或者增加的附属设施、设备的,应当按照所存价值补偿承租人;不同意保留的,承租人应当将承租房屋恢复原状。当事人另有约定的除外。

第五章 房地产中介服务

  第三十条 从事房地产咨询、价格评估、经纪等中介服务业务的机构,应当依法设立,不得与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或者其他利益关系。

  第三十一条 房地产中介服务机构应当持有相应专业的资质证书,办理营业执照和税务登记,并在资质证书核定的业务范围内承接业务,不得转让。
  房地产中介服务人员应当具有相应的中介服务执业资格。

  第三十二条 房地产中介服务人员承办业务由其所在中介服务机构统一受理,并与委托人签订书面委托合同。
  房地产中介服务机构及其工作人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为:
  (一)索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物,或者利用工作之便牟取其他不正当利益;
  (二)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;
  (三)同时在两个以上的中介服务机构执行业务;
  (四)与一方当事人串通损害另一方当事人的利益;
  (五)法律、法规规定的其他禁止行为。

  第三十三条 房地产中介服务机构从事中介活动,应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件。对不提供或者提供的证件不符合规定的,中介服务机构应当拒绝接受委托。
  因房地产中介服务机构的过错,造成当事人损失的,中介服务机构应当承担相应的法律责任。

  第三十四条 房地产中介服务机构应当按照法律、法规和省级以上人民政府及其价格主管部门的规定收取费用,并使用税务部门统一监制的专用发票。

第六章 法律责任

  第三十五条 转让、抵押房地产或者租赁房屋,按照本条例规定应当办理登记或者登记备案手续而未办理的,由负责登记或者登记备案的机关责令限期办理。

  第三十六条 房地产开发企业违反本条例规定,未取得房屋所有权证书或者登记证明文件而进行商品房现售的,由房产管理部门责令改正,处以警告,并可处以所售商品房价款千分之一以上千分之十以下的罚款。

  第三十七条 违反本条例规定,将不得出租的房屋出租的,租赁行为无效,由市、县(市)房产管理部门责令改正,对出租人处以警告,没收违法所得,并可处以年租金百分之一以上百分之十以下的罚款。

  第三十八条 违反本条例规定,擅自将在建高层建筑已建成的部分出租的,由市、县(市)建设行政主管部门会同房产管理部门责令改正,没收违法所得,并处以三千元以上十万元以下的罚款。

  第三十九条 房地产中介服务机构违反本条例规定,未取得中介服务资质证书或者超越资质证书规定的范围,从事房地产中介服务的,由负责资质管理的部门责令改正,处以警告,没收违法所得,并可处以违法所得一至三倍的罚款;情节严重的,降低资质等级或者吊销资质证书。

  第四十条 未取得房地产中介服务人员执业资格而从事房地产中介服务的,由负责执业资格管理的部门责令改正,处以警告并没收违法所得。

  第四十一条 违反本条例规定,属于土地、工商、税务、物价等部门职责范围的,分别由土地、工商、税务、物价等部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。

  第四十二条 房产管理部门、土地管理部门及其他有关部门的工作人员,玩忽职守、拒绝或者拖延履行法定职责、超越或者滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章 附则

  第四十四条 本省行政区域内城市规划区以外的国有土地上的房地产交易,参照本条例的规定执行。

  第四十五条 本条例自二○○二年月日起施行


发文:江苏省人大常委会办公厅

 

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